Недвижимые штаты
Рынок недвижимости США ощутимее многих других пострадал от разразившегося кризиса. Массовые дефолты ипотечных заемщиков, падение цен, распродажи домов за гроши, банкротства ипотечных компаний – об этом сегодня наслышан каждый, в том числе и журнал Homes Collections.
На волне падения цен рынком США стали интересоваться инвесторы, в том числе и российские. Их прельщает возможность купить дом за бесценок. Однако эксперты призывают покупателей к осторожности: по их мнению, испытания для местного рынка еще не закончились.
2009 год стал для рынка США своего рода передышкой в гонке плохих новостей. Если до этого казалось, что все стремительно катится вниз, а проблемы растут как снежный ком, то к концу года некоторые даже заговорили о признаках стабилизации рынка. Правительство предпринимало активные меры поддержки банков, находящихся в критическом положении из-за массы дефолтных кредитов. Чтобы спасти рынок продаж, который из-за отсутствия кредитных средств встал (а большая часть сделок до кризиса совершалась по ипотеке), была создана ипотечная компания SHA с госучастием (аналог российского АИЖК). «Последние три месяца на рынке наблюдалось оживление в связи с появлением ипотечной компании с государственным капиталом, которая поддерживала рынок продаж, выдавая дешевые кредиты высоконадежным заемщикам практически без залога и под низкий процент»,—рассказывает управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев.
Благодаря государственным денежным вливаниям на рынке действительно наметилось некоторое оживление. Но кризис не ушел. Сегодня государственные деньги закончились, и продажи пошли на спад. Недвижимость в США не растет в цене. Сделок почти нет. У банков растут просрочки по кредитам. Если банкиры выставят на продажу все дома, владельцы которых не платят по ипотеке, цены рухнут еще ниже. Получается замкнутый круг.
Проблема, которая привела к кризису американской недвижимости, не решена. Скорее всего, недвижимость будет одним из последних секторов, который восстановится после кризиса.По мнению некоторых специалистов, сейчас рынок недвижимости от полного обвала спасает только то, что банки намеренно не сбрасывают в продажу все имеющееся у них жилье. Им это невыгодно, поскольку резкий рост предложения вызовет очередной обвал цен, и кредиторы все равно не смогут покрыть свои убытки. Но если вдруг это произойдет, и банки попытаются активизировать реализацию объектов – рынок снова покатится вниз.
В течение 2009 г. в прессе нередко мелькали лозунги, призывающие приобретать жилье в США—пока оно дешево. С одной стороны, ситуация действительно благоприятствовала покупкам. Цены низкие—даже если сравнивать с московским рынком. Выбор есть, ажиотаж отсутствует, продавцы легко дают дополнительные скидки—прекрасные условия для приобретения. «Сейчас очень хорошее время для выхода на рынок США во всех областях, в том числе и на рынке недвижимости. Возможности огромные: и инвестиционные, и для личных целей. Цены сейчас очень низкие, спрос на аренду достаточно высок. При восстановлении экономики именно на американский рынок хлынут инвестиции»,—считает Иван Птушкин. Тем не менее, нужно понимать, что риски остаются все еще очень высокими—особенно если вы нацелены на инвестиционную покупку.
И один из самых главных рисков—ликвидность приобретаемого объекта. Наиболее просевшие в цене объекты находятся в неперспективных районах, в плохом состоянии и т. п. При обилии подобного «добра» на рынке вам вряд ли будет легко продать такую квартиру, даже если номинально ее цена вырастет.
Кроме того, пока однозначно не стоит рассчитывать на то, что рыночная стоимость вашей собственности возрастет. «Возможно, в среднесрочной перспективе (от 3 лет) тенденция изменится, но при существующем объеме предложения этого ждать не стоит»,—считает Кирилл Долгинский. Впрочем, по его мнению, если планируется сдавать недвижимость в аренду, и при существующей ситуации можно найти выгодные варианты.
Сегодня в США есть недвижимость на любой вкус и бюджет. Традиционно популярны у россиян Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Чикаго.
Но, по мнению Дениса Евсеева, в любом случае лучше не вкладывать меньше $200 тыс., поскольку за меньшие деньги вы рискуете купить неликвид, который потом сложно будет продать. «Скидки дают именно на неликвид»,—уверен он. Дешевле всего сегодня стоит дефолт ное жилье, которое, не найдя покупателей на свободном рынке, поступает на аукционы. Но большая часть этих объектов—низкокачественные и неудобно расположенные. Они не пользуются спросом среди американцев, даже несмотря на гигантские скидки. И вряд ли можно ожидать, что со временем их популярность вырастет. Другое дело, если вы приобретаете недвижимость исключительно для собственного пользования. Тогда можно активно интересоваться объектами, выставленными на аукционы, и искать свою «жемчужину».
