Блог Сергея Сандера

Как вы уже знаете, на многих зарубежных курортах недвижимость подешевела, и ещё больше стала привлекать россиян её покупать.

Но будьте осторожны! Если верить Комсомольской правде, иногда строительные компании, бывает, не достраивают дома, а посредники исчезают с деньгами клиентов.

«Хочу рассказать о своем неудачном опыте в Болгарии. И в преддверии нового курортного сезона призвать всех россиян, желающих, как и мы с женой, прикупить апартаменты за рубежом, быть предельно внимательными и держаться подальше от компаний, которые занимаются обманом клиентов и не несут за это ответственности», - пишет в «КП» доктор технических наук, академик Николай Жданкин.

Суть его истории такова. Николай заключил договор с болгарской компанией, широко разрекламированной в России, о покупке апартаментов на Солнечном Берегу. Перевел в Болгарию требуемую сумму. И только после этого выяснилось, что апартаменты в его собственность оформлены быть не могут, поскольку… находятся в залоге. Теперь болгарская сторона играет в «динамо», уже больше полугода назначая все новые и новые сроки выполнения своих обязательств.

- Это еще не худший случай, - считают специалисты.

По словам риэлторов, специализирующихся на европейской недвижимости, у Николая Жданкина хотя бы есть шансы выиграть суд в Болгарии и как минимум вернуть деньги, а также получить полагающуюся в таких случаях по болгарским законам компенсацию. Ведь обманувшая его фирма по-прежнему работает, и к ней можно предъявлять претензии. Бывает и хуже.

Пару месяцев назад нашумела история, когда российских покупателей по той же схеме - с продажей недвижимости, которая к моменту заключения договора уже была в залоге у банка, - в буквальном смысле кинули в общей сложности на сумму не менее $600 тысяч. Россияне приобретали - вернее, думали, что приобретали, - апартаменты класса люкс на одном из болгарских бальнеологических курортов. Ушлому болгарскому риэлтору, выступавшему посредником в сделках, удалось продать нашим гражданам более 10 квартир, ночной клуб и несколько магазинов. А потом - по вполне российской схеме 90-х годов - скрыться в неизвестном направлении с деньгами клиентов. Теперь болгарский банк выставляет недвижимость на торги. А обманутые россияне оказались перед дилеммой: то ли участвовать в торгах и второй раз оплачивать «свои» апартаменты, то ли забыть про них и вложенные деньги.

- Такие проблемы возникают не только в Болгарии, но и в других странах, где русские часто покупают жилье по дешевке, - комментирует ситуацию Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro GmbH, специализирующейся на продаже и управлении недвижимостью в Европе. - Дело в том, что люди, покупающие дорогую недвижимость, не жалеют денег на хорошего нотариуса и на проверенного грамотного риэлтора. «Попадает» же, как правило, наш средний класс - те, кто скопил небольшое состояние и непременно хочет вложить его в «домик у моря». Но при этом также хочет по максимуму сэкономить, в том числе на услугах по сопровождению сделки.

В том, что проблема с кидаловом обострилась именно на фоне кризиса, специалисты не видят ничего удивительного. Как и в России, за рубежом строительные компании и риэлторские фирмы испытывают финансовые трудности. И если у нас лед на рынке недвижимости тронулся, в других странах ситуация разная. Где-то рынок только приближается к дну.

Хорошая новость заключается в том, что наиболее характерные риски, связанные с покупкой недорогой недвижимости, профессионалам хорошо известны. Собственно, они не так уж сильно отличаются от аналогичных схем в России.

Да, проблема недостроя и на зарубежных рынках недвижимости в связи с кризисом оказалась бедой номер один. И если в некоторых странах - скажем, в Испании, - пик массовых банкротств строительных компаний пришелся на конец 2008 года, то в ряде стран Восточной Европы - например, в той же Болгарии, - специалисты его только ожидают. Многие застройщики хотя и «на плаву», но по уши в долгах банкам - что, как мы видим из приведенных примеров, для покупателей импортных новостроек также чревато неприятностями.

Конечно, приобретать готовое жилье менее рискованно. Но такая покупка уже не выглядит столь выгодной, как бы хотелось многим российским покупателям. Эксперты утешают: не везде приобретать недострой одинаково опасно. Все зависит от особенностей местного законодательства. Больше всего проблем с застройщиками возникает, как правило, в «братских» Черногории и Болгарии. В качестве обратного примера специалисты приводят Италию. Там строящиеся объекты страхуются на очень серьезные суммы, и покупатель в любом случае не несет убытков.

Хорошая лакмусовая бумажка - насколько банки в той или иной стране готовы дать вам кредит под покупку недвижимости на стадии строительства. Если дают крайне неохотно, значит, и вам рисковать деньгами вряд ли стоит.

Стоит иметь в виду: даже в странах с самыми демократическими ценами на недвижимость типа Болгарии и Турции нормальных апартаментов у моря за 10 тысяч евро вы не купите. В комплексах на стадии строительства цены начинаются как минимум с 25 - 30 тысяч евро.
Характерная ловушка для тех, кто на импортных апартаментах предполагает заработать, сдавая их в аренду. Местные риэлторы, которым это дело поручается, жилье сдают, но… вам об этом не говорят. Напротив, объясняют, что из-за кризиса - нынче есть на что валить - клиентов нет. Деньги же, полученные с арендаторов, кладут в свой карман.

Не всегда помогает пункт договора при покупке жилья о «гарантированной аренде». Известный фокус заключается в том, что апартаменты или дом покупаются у одной фирмы, а гарантии сдачи в аренду дает другая. Только впоследствии покупатель обнаруживает, как ловко его развели. Компания, которой он платил деньги, разводит руками: обещали не мы. А фирма-«гарант» тем временем уже растворилась в тумане… В качестве «бонуса» в таких случаях нередко оказывается, что находятся апартаменты в неудачном для сдачи в аренду месте - поэтому и понадобилась разводка с «гарантией».

В этих странах россияне хотели бы купить жилье
(% от общего числа запросов в мае 2010-го)

Болгария 19,77
Германия 8,12
Испания 7,98
США 6,41
Италия 5,03
Чехия 4,91
Финляндия 4,48
Черногория 4,13
Турция 3,27
Франция 2,96
(По данным prian.ru)
Где рисков меньше?

- В Германии, США, Франции, Италии правила составления договора законодательно закреплены, и туда обязательно вносятся пункты, защищающие и подстраховывающие покупателя, - говорит Юлия Кайнова. - Более того, в США обязательным участником сделок купли-продажи становится специальная организация, в обязанности которой входит составление независимого экспертного отчета о чистоте сделки, - только после ознакомления с этим отчетом покупатель принимает решение. В ряде стран Западной Европы те же обязанности возложены на нотариусов. При этом надо понимать: скажем, в Германии нотариус невероятно дорожит своей лицензией и не пойдет ни на какие «левые» сделки - ведь, чтобы получить лицензию, необходимо соответствовать крайне жестким условиям и зачастую ждать до 15 - 25 лет. В большинстве же стран Восточной Европы и в ряде азиатских стран сделки на рынке недвижимости такими «строгостями» не обременены. Поэтому желающим что-то там купить можно дать только один совет - не экономить на консультации риэлтора и на хорошем юристе, иначе рискуете потерять гораздо больше.