Почему выгоднее строить?! 10 ответов на вопросы о девелопменте в Лондоне

Почему выгоднее строить?! 10 ответов на вопросы о девелопменте в Лондоне

Собрал вместе поступившие за последние два месяца вопросы о Лондоне. Сравниваем инвестиции в готовое и строящееся жилье и девелопмент. Получилось 10 ответов, 7 плюсов и 3 минуса. 9 из них применимы и в других странах. Пока плюсов получается больше, но судить вам.

+ «Capital Growth»

Девелопер получает прибыль на всех этапах реализации строительных проектов: поиске и приобретении участка, оформлении разрешения, проектировании, строительстве, получении финансирования.

Если цены на недвижимость растут, то девелопер получает дополнительный доход за счет разделения процесса строительства или продажи недвижимости на несколько этапов или релизов, и каждый раз повышая цену продажи.

В отличии от девелоперов, инвесторы в строящееся жилье получают доход только в случае, если рост цен на недвижимость продолжается. В отсутствии роста, инвестор дохода не получает и может остаться в минусе.

+ Adding value

В процессе девелопмента происходит непрерывное создание добавочной стоимости: строительство новых и конвертация старых зданий, застройка пустырей, капитальный ремонт и реконструкция. Используются новые технологии, творческие подходы, работают люди.

Инвесторы в готовое или строящееся жилье создают только спекулятивный фон в ожидании непрекращающегося роста цен.

+ Разрешение на строительство

Инвесторы в готовое или строящееся жилье высоко оценивают риск получения разрешений на строительство и предпочитают приобретать недвижимость с разрешением.

Девелопер имеет все инструменты для правильной оценки вероятности получения разрешения на строительство: подробно регламентированная процедура получения разрешения, строительные нормы, предварительные переговоры с муниципалитетом, надзорная инстанция, услуги профессиональных консультантов.

+ Курсовая разница

Рассмотрим два реалистичных сценария исходя из колебания курса фунта стерлинга в Великобритании:

1. Инвестор приобрел квартиру. Курс фунта стерлинга падает, рынок недвижимости замедляется. В случае продажи квартиры по низкому курсу, по отношению к другим валютам фиксируется убыток. Или нужно ждать. Когда курс отыграет на прежние позиции или потеря на курсовой разнице компенсируется ростом рынка.

2. Девелопер стартует новый проект. Курс фунта стерлинга падает, рынок недвижимости замедляется. После реализации проекта и продажи квартир по низкому курсу, убыток компенсируется за счет полученной прибыли. Если ждать, то готовое жилье можно сдать в аренду и получить дополнительный доход.

+ Налоги

Инвестор, вкладывая деньги в готовое или строящееся жилье с целью получения дохода, вынужден будет заплатить SDLT в размере от 8 до 18% от стоимости недвижимости + налог на прирост капитала до 28% или корпоративный налог 20%.

Девелопер, приобретая коммерческий объект для последующей трансформации и строительства жилья, платит SDLT в размере 5%, 0% НДС на новое строительство и расходы за готовое жилье перекладывает на покупателя недвижимости. Корпоративный налог с полученной прибыли уплачивается по ставке 20%.

+ Аренда

Девелопмент не всегда означает продажу недвижимости после реализации. Готовое жилье может быть сдано в аренду и приносить постоянный рентный доход.

+ Амортизация и расходы на капитальный ремонт

Размер постоянного рентного дохода от аренды зависит от состояния недвижимости, срока эксплуатации и потребности в текущем и капитальном ремонте. Девелопмент позволяет получить на выходе новое здание, построенное с учетом самых последних технологий, строительных и энергетических норм. Это позволяет добиться снижения эксплуатационных расходов.

– Капиталоемкость

Потребность в доступном капитале для девелопмента и приобретения готовой или строящейся недвижимости может отличаться в разы. Если стоимость квартиры в строящемся районе может начинаться от £350 тыс, то строительство дома с 10 квартирами может обойтись в £3,5 млн.

– Время

Для оформления сделки по приобретению готовой квартиры потребуется несколько дней. Реализация девелоперского проекта займет больше года или несколько лет.

– Сложность оценки на первоначальном этапе

Для оценки готового жилья можно привлечь любого лицензированного оценщика. Расхождения, в большинстве случаев, незначительны. Тот же самый оценщик затруднится оценить потенциал девелоперского проекта. Расхождение с оценкой девелопера может доходить до 20%-30%.

p.s. Обязательно пишите, если что-то пропустил или требуются дополнительные разъяснения.