Секреты девелопмента: как заработать на строительстве в Праге?

Секреты девелопмента: как заработать на строительстве в Праге?

С какой суммы можно начинать свой первый проект в Праге. Доходность строительных проектов. Возможность получения банковского финансирования иностранными инвесторами. В какие районы нужно инвестировать.

Чтобы разобраться в тонкостях девелопмента в Праге и получить ответы на эти и другие вопросы, я обратился к успешному пражскому девелоперу – Михаилу Степанскому.

Мы встретились с Михаилом на одном из его проектов – Vitrage House. Для реалистичности происходящего я сделал несколько фотографий, как выглядит дом в самое непривлекательное время года.

Прелесть девелопмента – в возможности сочетать творческое и рациональное начало

Как ты пришел к девелопменту и оказался в Праге?

В недвижимость пришел много лет назад, еще в Москве, и сразу именно в девелопмент – интересовала возможность самому участвовать в созидании, а не только рекламировать или продавать.

Прелесть девелопмента в возможности сочетать одинаково сильно и творческое и рациональное. Далеко не все профессии дают такую возможность, при этом в высокодоходной востребованной сфере.

Почему Прага? Все ключевые аргументы, которыми я руководствовался, изложены здесь: 7 причин инвестировать в Пражскую недвижимость.

Какая доходность у твоих проектов и средний срок реализации?

Классический срок реализации девелоперских проектов среднего объема – порядка 2-2,5 года.

Стандартная норма доходности для девелоперских проектов (после вычета налогов):

  • от 20% – profit on cost;
  • от 15% – profit on GDV;
  • от 15% – IRR собственных инвестиций.

В нашем случае суть сводится к покупке многоэтажного исторического здания в центре Праги на одного инвестора с последующей реконструкцией и распродажей отдельных квартир.

Наивысший успех достигается там, где удается найти недооцененный объект с большим потенциалом. Часто такие здания достаются в наследство непрофильным собственникам, не заинтересованным в его восстановлении, либо даже при высокой оценке здания продающей стороной – девелоперу удается увидеть дополнительные возможности, незаметные продавцам.

А как обстоят дела с банковским финансированием проектов?

Банковское финансирование – важнейший фактор доходности и надежности инвестиций в девелопмент. В Праге строительный кредит в среднем стоит 3,5-4% годовых.

Банк может сразу участвовать в совместной покупке здания и финансировать 30%-40% от его стоимости, а затем взять на себя финансирование проекта. Или можно сперва выкупить здание и затем договориться с банком о полном финансировании проекта. Все зависит от возможностей инвестора и срочности сделки. В любом случае, участие банка повышает доходность собственных инвестиций на 50% и более.

Также на всех этапах девелопмента банк является гарантом и перекрывает до 90% возможных рисков:

  • банковская оценка здания перед покупкой (страховка от покупки по завышенной стоимости);
  • банковский прогноз стоимости здания после реконструкции (страховка от покупки неперспективного объекта);
  • банковское согласование бизнес-плана и сметы (страховка от неграмотного планирования);
  • прямая банковская оплата всех инвойсов по проекту (страховка от нецелевого расходования средств);
  • банковский надзор над проведением работ и контрактами (страховка от выбора неэффективных подрядчиков).

При этом, разумеется, банк не гарантирует получение сверхприбыли от проекта. Это всецело заслуга девелопера.

Готовы ли чешские банки финансировать проект, где инвестором выступает российский гражданин?

Да, местные банки довольно охотно идут на сотрудничество и пока проблем с получением финансирования не возникало. Конечно, все зависит от конкретного проекта и инвестора.

Порог входа в девелопмент в центральных районах Праги – 1 млн. Евро при наличии банковского финансирования

С какой суммы можно начинать свой первый проект в Праге? 

В центре Праги, при условии участия банка, можно войти в собственный проект реконструкции многоэтажного здания площадью около 1000 кв.м. начиная от 1 млн. Евро, в районах несколько удаленных от центра в Праге-2-3-6 – порог входа может быть ниже, порядка 0,7 млн. Евро.

Однако максимальная доходность от реконструкции достигается в самых дорогих районах Праги 1 – за счет высокого спроса, высоких цен и относительно невысоких расходов на строительство, соизмеримых при правильном планировании с расходами в бизнес- и эконом-классе.

Мы сосредоточились на дорогом сегменте в старом центре – Mala Strana, Stare Mesto

Плюсы/минусы девелопмента в Праге, если сравнивать с Россией или Лондоном? 

Плюсы:

  • все более регламентировано чем в Москве: законы, правила получения разрешений, налоги и пр.;
  • не такие долгие и коррумпированные согласования с профильными ведомствами, как в Москве;
  • больше гибкости и возможностей для нестандартных девелоперских решений, чем в зарегламентированном Лондоне. Возможно это мой субъективный взгляд, могу и ошибаться.

Минусы:

  • очень строгие ограничения связанные с контролем UNESCO и ведомства по защите старины, которые иногда как и в Лондоне grade II listed buildings не дают возможности “вдохнуть вторую жизнь” в здание.
  • пражский рынок более провинциален и не такой разнообразный, как в Лондоне или Москве
  • здесь заведомо в разы меньшие обороты в строительстве, что порой сказывается и на ограниченном выборе высокопрофессиональных сотрудников и подрядчиков. Обратная сторона низкого порога входа для инвесторов;
  • уровень качества, в том числе и внутренней отделки элитной недвижимости, отстает от Лондона-Москвы, в среднем, лет на 20. Но этом можно считать и плюсом, т.к. позволяет создать дополнительный спрос за счет современного дизайна.
Какие новые проекты ты сейчас рассматриваешь?

Мы в последнее время сосредоточились на максимально дорогом сегменте и эксклюзивных предложениях в старом центре – Mala Strana, Stare Mesto. Сейчас вошли в новый уникальный проект на улице Uvoz – старинный дом 17 века в 2 минутах от Пражского Града и с панорамным видом на Петржинские сады и всю Прагу. Предварительные продажи квартир начинаем уже марте. Параллельно ищем для того же инвестора еще здания в этом районе.

Дом выглядел как вьетнамское общежитие 60-х годов

Расскажи о вашем проекте Vitrage House?

Это наш 2-й завершенный проект в Праге. Здание нам переуступил чешский девелопер, который изначально планировал после реконструкции продавать квартиры бизнес-класса по 3’000 Евро за кв.м. и исходя из этого определил цену продажи.

Дом выглядел как вьетнамское общежитие 60-х годов – заброшенное серое примитивное здание с граффити по всему фасаду и разбитыми окнами.  Однако само расположение – тихий центр в Праге 1 и архитектура дома в стиле функционализма наводили меня на мысли о возможности превращения объекта в стильную современную элитную “новостройку” в самом центре города. За два года мы надстроили 7 этаж, выкопали 2 уровня подземной парковки, полностью преобразили фасад и сделали роскошную внутреннюю отделку.

На сегодня дом практически распродан, осталась только одна верхняя квартира – пентхаус. Максимальная достигнутая цена – 5500 Евро за кв.м. При этом стоимость реконструкции удалось сохранить умеренной.

Потенциал Праги в сфере реконструкции исторических зданий – огромен!

Насколько легко находить подобные проекты с потенциалом?

Надо сказать, что потенциал Праги в сфере реконструкции исторических зданий по-прежнему огромен! Не смотря на растущий интерес к этому направлению со стороны местных и иностранных девелоперов, регулярно на рынке всплывают все новые перспективные объекты в плохом состоянии, которые еще недавно хозяева десятилетиями сдавали в долгосрочную аренду, но в какой-то момент по личным обстоятельствам решили продать. Поэтому на ближайшие годы нам предстоит еще много работы!

p.s. Остались вопросы? Интересует более подробная информация о девелопменте и строительстве в Праге? Пишите, звоните!

Фасад в стиле функционализма.

Location, location и еще раз location. Тихая и спокойная улочка в самом центре Праги в минутах ходьбы от Вацловской площади. Идеальная транспортная доступность. Двойной паркинг – большая редкость для старых домов.

Входная группа – лицо вашего проекта. Даже небольшие инвестиции в частичную облицовку мрамором, хороший лифт и витражные окна могут полностью изменить отношение покупателя и увеличить стоимость кв.м.

Пентхаус пока еще ждет своего покупателя. Продается “shell” – без отделки. Большое преимущество – панорамные окна и довольно просторные террасы с видом на старый город.