Тонкости гостиничного бизнеса. Как приобрести идеальный отель?

Тонкости гостиничного бизнеса. Как приобрести идеальный отель?

Продолжаем тему гостиничного бизнеса. В прошлом году обсуждали «Стоит ли становиться отельером?!» вместе с Артемом Клыковым, профессиональным отельером, девелопером и экспертом в сфере гостиничной недвижимости.

Главный вопрос этого года – «как приобрести идеальный отель». Буду просить Артема дать рекомендации по подбору отелей для инвесторов, частных банкиров и управляющих капиталами и агентств недвижимости.

Кому доверяют свои сбережения долларовые миллионеры, которым под силу приобретение отеля? Международным банкам. Швейцарские банки занимают первые строчки.

Кому доверяют свои сбережения долларовые миллионеры, которым под силу приобретение отеля? Международным банкам. Швейцарские банки занимают первые строчки. Частные банкиры и управляющие капиталом привыкли, что клиенты обращаются к ним и с личными просьбами: подобрать школу, приобрести недвижимость, порекомендовать работника. C ними обсуждают и варианты альтернативных инвестиций. А желающих становится все больше, если депозиты приносят отрицательную доходность, «валюты штормит» и ужесточается налоговый и государственный контроль.

Когда приобретается жилая недвижимость, частный банкир всегда может посоветовать проверенного брокера или агентство недвижимости. А что происходит, когда их просят подобрать отель для приобретения? Я часто становлюсь свидетелем ситуации, когда эмоциональное решение инвестора о приобретении отеля превращается в кошмар для частного банкира или управляющего капиталом, которого просят дать совет или оценку перспективности подобной инвестиции.

Далее в зоне риска – агентства недвижимости и независимые реэлторы.

Далее в зоне риска – агентства недвижимости и независимые реэлторы. Они также получают запросы от своих клиентов на поиск и подбор отелей для инвестирования. Что происходит, когда агентство или риэлтор не являются специалистом и не имеют многолетнего опыта в гостиничном бизнесе?

Большинство предложений о продаже частных отелей не анонсируется, их нет в открытой продаже. Крупные консалтинговые компании не привыкли также «облизывать» частных и, особенно, малых клиентов, как это делают в банке или в частном агентстве недвижимости. Информация, предоставляемая владельцем отеля, может не отражать реального положения дел. Как сделать правильный выбор – об этом и пойдет наш дальнейший разговор с Артемом Клыковым:

Артем, расскажи о своем опыте работы с частными банкирами и агентствами недвижимости. Часто к тебе обращаются за помощью в подборе и оценке отелей?

Многим профессионалам в private banking при работе с клиентами приходилось слышать либо участвовать в рассуждениях о тех или иных способах инвестирования. И если инвестиции в жилые, торговые и офисные объекты уже достаточно традиционны, и существует широкий спектр специалистов и агентств, работающих на данных рынках, то приобретение отелей еще является “темной лошадкой” как для инвесторов, так и для непрофильных специалистов, сопровождающих сделку.

Инвестиции в гостиничные объекты значительно отличаются от других вложений в недвижимость. Жилой проект позволяет инвестору получить какую-то часть выручки сразу при продаже квартир, причем еще на этапе строительства или даже в нулевом цикле. Офисная недвижимость сдается относительно долгосрочно, поэтому не позволяет владельцу оперативно реагировать на изменения инфляции и арендных ставок. Более того, в неопределенной экономической ситуации рынок становится рынком арендаторов, которые грозят покинуть объект, если какие-либо условия аренды не пересмотрены в их сторону.

В связи с интенсификацией рынка коммерческой недвижимости и новыми реалиями рынка все больше и больше инвесторов (как частных, так и институциональных) интересуются объектами, обеспечивающими более-менее стабильную доходность и имеющими определенную гибкость при реакциях на меняющуюся экономическую реальность. С другой стороны, постоянно происходит пополнение банка предложений объектами, не относящимися к офисам, торговым центрам или жилым комплексам. И одна из наиболее динамично развивающихся групп таких объектов – гостиничная недвижимость.

В оптимальных рыночных условиях отели обычно начинают приносить стабильный доход через 5-6 лет после открытия.

С точки зрения долгосрочного планирования, гостиничные объекты рассчитаны на длительную перспективу, и это дает им возможность пережить взлеты и падения рынка в неспокойной экономической обстановке. Отели отличаются от других видов недвижимости тем, что каждый номер ежедневно продается заново, что позволяет отелям быть более гибкими и оперативно реагировать на изменения динамики спроса и предложения. В оптимальных рыночных условиях отели обычно начинают приносить стабильный доход через 5-6 лет после открытия.

Несмотря на потенциальную рентабельность гостиничных проектов, требуется опыт и экспертиза на всех стадиях процесса – от инвестиционного анализа и “due diligence” перед принятием решения о покупке, сопровождения на этапе сделки и дальнейшего управления активом с целью достаточного уровня доходности для собственника.

Нет смысла рекомендовать своему клиенту огульно приобретать тот или иной гостиничный объект на основе лишь интуиции или субъективных факторов – велик риск потери средств клиента и потери репутации.

Поэтому многие банкиры и агентства недвижимости прибегают к помощи профессиональных гостиничных консультантов, знающих специфику операционной деятельности отелей и имеющих достаточную компетенцию для подбора и анализа инвестиционной привлекательности объектов. В том числе, обращаются и ко мне, особенно когда речь идет о русскоговорящих клиентах, которые подыскивают отель или доходные дома для приобретения.

А под силу инвестору, банкиру или агенту недвижимости сделать такой анализ самому?

Доходность работающего отеля определяется его доходно-расходной частью, и в значительной степени – насколько удается управляющей компании/оператору оптимизировать расходы. Для этого необходимо проанализировать важнейшие операционные показатели, и для неспециалиста это будет сложной проблемой. Но главное здесь – не в сложности анализа, а в том, что некорректный анализ приведет к покупке или добавлению в портфолио агентства «кота в мешке», который не принесет желаемого результата ни клиенту, ни агентству.

Отель может находиться в премиум-локации и работать в люкс-сегменте, но слишком малый номерной фонд не даст ему возможность генерировать достаточно высокий доход, при этом расходы на люкс-сервисы для гостей будут высоки.

Кроме операционных показателей, немаловажное значение имеют и объективные факторы – локация отеля, его ценовой сегмент, количество номеров и наличие дополнительных услуг (т.е. источников дохода). Отель может находиться в премиум-локации и работать в люкс-сегменте, но слишком малый номерной фонд не даст ему возможность генерировать достаточно высокий доход, при этом расходы на люкс-сервисы для гостей будут высоки. А при повышении цены потенциальные гости легко могут предпочесть отель-конкурент.

Да, так часто бывает, что клиенты делают эмоциональную покупку, например, приобретая отель в красивом историческом здании с центральным расположением, а потом выясняется, что он не приносит прибыли, а может и генерировать убытки. Вопрос, сколько стоит подобный анализ? Как отличается расценки крупных консалтинговых компаний и отдельных специалистов?

Безусловно, подобный анализ стоит определенных денег, и в ряде случаев некоторые клиенты считают нецелесообразным подобные затраты, о чем впоследствии сожалеют. Что касается расценок, то конкретная сумма зависит от параметров исследуемого объекта, и у крупных международных консалтинговых компаний обычно колеблется в пределах 30-40 тыс, евро, а у независимых консультантов она может быть вдвое ниже. Но и в том, в в другом случае к указанным суммам необходимо будет прибавить и накладные расходы, и расходы на покупку статистических данных, к примеру, в STR.

Сколько уходит времени на сбор предложений и первичную подборку? Какая первичная информация необходима?

Чем больше данных о самом объекте и его управлении будет предоставлено, тем лучше качество анализа. Разумеется, необходимы первичные параметры: расположение, номерной фонд, facilities, информация об управляющей компании. Предоставление данных о структуре доходов и расходов отеля существенно поможет в этой работе. Как правило, подготовка анализа занимает 4-5 недель.

Как бы ты сформулировал основные правила/моменты/шаги для покупки идеального отеля?

На мой взгляд, основные правила:

1. Не совершать покупку отеля под влиянием эмоций или спешки.

2. Перед заключением сделки иметь на руках всю исчерпывающую информацию об объекте и план по его дальнейшему управлению.

3. Использовать знания и умения профессионалов отрасли на всех этапах сделки и управления отелем.

В случае соблюдения этих правил инвестор может стать обладателем ценного актива, эффективно управляемого и приносящего стабильный доход.