Тонкости гостиничного бизнеса. Стоит ли становиться отельером?!

Тонкости гостиничного бизнеса. Стоит ли становиться отельером?!

Каждую неделю через платформу leadingproperties.com мы получаем запросы от инвесторов со всего мира с пожеланиями приобрести отель. Пожелания самые разные с бюджетом от 1 до 100+ млн. Евро. Инвесторов из России и стран СНГ, Ближнего Востока и Азии интересуют ведущие Европейские города: Лондон, Берлин, Мюнхен, Париж, Вена, Женева, Цюрих.

Их можно понять. Несмотря на непростую ситуацию в мире гостиничная индустрия продолжает бурно развиваться. Предполагаемый оборот в 2016 году составит $550 млрд. что почти на $100 млрд больше, чем в 2011 году.

Инвестиции в гостиничный бизнес проносят стабильный доход в течении долгого периода времени. Для кого-то это также вопрос престижа, диверсификации, занятия на пенсии и инвестиция в будущее детей. Помочь разобраться в тонкостях отельного бизнеса я попросил Артема Клыкова, профессионального отельера и девелопера, эксперта в сфере гостиничной недвижимости:

Артем, в чем секрет продолжающего роста гостиничного бизнеса? Brexit, падение цен на нефть, общее состояние неопределенности, а гостиничный сектор растет?

Гостиничная индустрия напрямую связана с туристическим бизнесом. Любая страна заинтересована в увеличении туристического потока, который приносит солидные доходы государству. Если туристы стремятся приехать в страну, значит необходимо развивать достойную инфраструктуру, в которой гостиничный сектор занимает одну из важных ролей, и в данном вопросе европейские города традиционно являются одними из лидеров рынка. По отчетам HVS и PWC, несмотря на глобальные экономические тревоги, волатильность евро и низкие цены на нефть стимулируют рост туристического потока в популярные европейские направления, и это напрямую влияет на рост доходности гостиничных объектов.

И где лучше всего заниматься отельным бизнесом?

По предварительным результатам деятельности 2016 года и прогнозам на 2017 год, в разрезе роста доходности на номер лидируют Рим, Дублин, Прага, Мадрид, Барселона, Лиссабон. Безусловно, такие топовые направления как Лондон, Париж, Эдинбург и Амстердам, по-прежнему занимают высокие позиции по уровню заполняемости и стабильности дохода. Это позволяет говорить о благоприятных прогнозах инвестиций в гостиничные объекты, но при условии понимания специфики гостиничного бизнеса, а также при определенном опыте и экспертизе в управлении такими объектами.

Сколько нужно средств, чтобы приобрести достойный отель?

Инвестиции в строительство и комплектацию под ключ одного номера в отеле средне-высокой категории начинаются от 150 000 долл. США и могут доходить до 700 000 долл. США в объектах уровня люкс, что многократно превышает инвестиции в сегменте жилой/офисной/складской недвижимости. Следует учесть, что неукомплектованные (незавершенные) номера и зоны отеля не принесут дохода – никто в них не заселится. В связи с такой капиталоемкостью, а также высокими затратами на управление, отели изначально интересовали лишь крупных институциональных инвесторов, имеющих возможность вложить крупные средства в долгий инвестиционный цикл (прежде всего, это пенсионные фонды и трасты REITs).

Однако в настоящее время на рынке гостиничной недвижимости существует большое разнообразие уже построенных и работающих отелей, которые представляют потенциальный интерес для частных инвесторов. И среди них встречаются предложения, заслуживающие пристального внимания.

На твой взгляд, с чем связан всплеск интереса частных инвесторов к отельному бизнесу и желание обязательно приобрести свой отель?

На мой взгляд есть несколько основных побуждающих мотивов: диверсификация портфеля активов, получение стабильного дохода на стабильном рынке, возможность натурализации, приобретения ВНЖ, организации «тихой гавани» и вхождения в бизнес-сообщество, через владение отелем в крупных Европейских городах.

Также имеет место растущая популярность высших учебных заведений, обучающих специалистов гостиничного бизнеса. Зачастую выпускники являются представителями бизнес-династий, владеющих гостиничными объектами и таким образом инвестирующих в дорогостоящее образование детей для получения знаний по управлению такими объектами.

Кстати, ты ведь и сам являешься выпускником швейцарском школы гостиничного бизнеса Les Roches. Что тебе дало это обучение? И как сегодня выглядит ТОП-10 лучших школ?

Лидирующими гостиничными школами, по данным TNS 2013, являются европейские Ecole hôtelière de Lausanne, Glion Institute of Higher Education и Les Roches. Все они находятся в Швейцарии. Также в него входят Cornell University (США), Hotel School The Hague (Нидерланды), Les Roches (Испания), Oxford Brookers University (Великобритания), Blue Mountain (Австралия), Hotel School Vatel (Франция) и César Ritz Colleges (Швейцария).

Кроме того, многие профессиональные отельеры получают образование в London School of Economics, французских ESSEC и INSEAD c традиционно сильными программами MBA. Безусловно, профильное образование дает необходимую глубину знаний, умений и навыков как в сфере hotel operations, так и в гостиничном менеджменте, маркетинге и финансах.

Мне лично не хватало знаний hotel operations, поскольку до поступления в школу я не работал в отеле. У студентов и выпускников этих школ обычно не бывает проблем с практикой или трудоустройством – представители мировых гостиничных групп регулярно посещают эти учебные заведения для поиска и рекрутинга специалистов.

Но ведь много случаев, когда после приобретения отеля выясняется, что дохода он не приносит, а сил и внимания требует очень много. Что с этим делать?

Зачастую частные инвесторы, интересуясь гостиничным объектом для его последующей покупки, обращают внимание на субъективные факторы либо действуют сугубо интуитивно. В результате оказываются владельцем “кота в мешке” – само здание отеля может быть добротным, красивым, новым и т.д., но по генерации доходов отель может быть безнадежным, формируя у собственника негативное отношение и к объекту, и к бизнесу в целом. Подобные ситуации достаточно распространены, хотя их можно было бы избежать, обратившись к экспертам гостиничного бизнеса. Приобретать работающий отель следует лишь после проведения анализа бизнеса и понимания как происходит генерация дохода в отеле, достаточно ли номерного фонда и сопутствующих услуг для этой генерации, какова расходная часть и есть ли пути ее оптимизации, каковы прогнозы гостиничного рынка в данной локации, кто управляет отелем и какие преференции отель получает от данного оператора.

В идеале, покупка отеля должна быть очень взвешенным продуманным решением. И тут-то и возникает парадокс. С одной стороны, очень развитый гостиничный бизнес, профессиональная статистика и оценка, а с другой частные инвесторы, которые не обладают нужной информацией и принимают довольно эмоциональные решения на основе красоты здания или его премиального расположения.

На твой взгляд, почему возникают подобные ситуации, что частные инвесторы принимают решения без всесторонней оценки и привлечения грамотных специалистов?

Существующие на рынке крупные консалтинговые агентства в сфере гостиничного бизнеса, как правило, интересуются только крупными объектами и работают в основном с крупными институциональными инвесторами, их услуги, достаточно, дорогостоящи. Поэтому частные инвесторы часто просто не знают к кому обратиться или хотят сэкономить на оценке.

Для частного инвестора, интересующегося покупкой уже октрытого и работающего отеля, наибольший интерес должна представлять не красота и эстетика здания и премиальность локации (хотя безусловно, они тоже важны для оценки объекта и его перспектив на местном туристическом рынке), а структура доходов и расходов отеля и возможности ее оптимизации. Для понимания того, как отель зарабатывает и сколько они расходует средств, нужны знания и экспертиза в управлении гостиничным бизнесом. Здесь целесообразнее обратиться к помощи профессионалов, имеющих доступ к оценщикам, платной статистике и обзорам рынка, это будет более выгодно, ведь важны не сами данные, а ах анализ и интерпретация применительно к конкретному кейсу. Тем более, что консультанты имеют более выгодные условия и тарифы на услуги оценки и доступ к платной статистике и обзором рынков.

Продолжение следует…